THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT MAM 2016 - GÓC NHÌN TỪ CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ

Đỗ Văn Tính – Khoa QTKD     Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất, mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 181 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đa; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản do luật định. Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: Thị trường BĐS; Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành: Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất; Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê; Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: Thị trường nhà ở và đất ở; Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh; Thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tóm lại, Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Thực trạng về thị trường BĐS nước ta năm 2016: Khái quát thị trường BĐS nước ta năm 2016 Thị trường Căn hộ bán: Cả hai thị trường trọng điểm là TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận các mức tăng trưởng cao và trên diện rộng ở thị trường Căn hộ Chung cư. Lượng mở bán mới trong năm 2016 ở cả hai thị trường đạt hơn 70.000 căn, và lượng bán đạt hơn 67.000 căn. Đây đều là những con số kỷ lục về cung cầu thị trường trong nhiều năm gần đây. Giá bán tiếp tục tăng đều và tăng trên nhiều địa bàn ở cả hai thị trường TP.HCM và Hà Nội. Năm 2017 được kỳ vọng sẽ tiếp tục là một năm sôi động của thị trường Căn hộ bán, nhưng thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, với sự tăng trưởng trở lại của các phân khúc căn hộ giá thấp và của xu hướng mua để ở so với xu hướng mua đầu tư. Thị trường Văn phòng cho thuê: Diện tích thuê thuần ở các hạng mục Văn phòng Hạng A và Hạng B ở cả hai thị trường TP.HCM và Hà Nội trong năm 2016 có phần suy giảm so với năm 2015. Tuy nhiên, xu hướng giảm này phần lớn là do sự thiếu hụt nguồn cung ở hai thị trường, mặc dù lượng khách hỏi thuê vẫn ở mức cao so với năm ngoái. Trong năm 2017, thị trường ở hai thành phố được kỳ vọng sẽ đạt nhiều mức tăng trưởng trở lại, đặc biệt là ở TP.HCM khi các dự án mới quy mô lớn, bao gồm hai tòa nhà Hạng A và một tòa nhà hạng B, đi vào hoạt động. Thị trường Bán lẻ: Thị trường Bán lẻ được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt trong năm 2016, thể hiện ở các kỳ vọng cải thiện và gia tăng lượng khách tham quan và doanh thu bán lẻ ở các dự án hiện tại, gia tăng xây dựng nhiều trung tâm thương mại mới, gia tăng thâm nhập của các thương hiệu quốc tế, và sự mở rộng hoạt động kinh doanh của các thương hiệu hiện hữu, cả trong nước và quốc tế, ở nhiều loại hình hàng hóa và dịch vụ. Các kỳ vọng về tăng trưởng của thị trường bán lẻ đi đôi với các kỳ vọng về tăng trưởng ở thị trường nhà ở, các cải thiện về mặt cơ sở hạ tầng và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, thị trường Bán lẻ trong năm 2016 cũng diễn ra sự cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và giữa hình thức bán lẻ truyền thông với kinh doanh trực tuyến.   Kết quả là: - Thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng". Điều này được thể hiện qua việc mấy năm trước thị trường BĐS tăng trưởng nóng, giá nhà đất tăng lên một cách vô lý nhưng đến nay thì lại kém sôi động, giá giảm ở tất cả các phân khúc. – - Đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Việc áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) trong việc định giá BĐS, tập trung vào phân tích dòng tiền từ BĐS, có thể phù hợp hơn. DCF được coi là một phương pháp định giá đáng tin cậy ở những thị trường BĐS phát triển. - Giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Điều này có thể xảy ra nếu một giao dịch đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tư chứ không phải trên những đánh giá có cơ sở. Đây là tình trạng rất phổ biến trên thị trường BĐS Việt Nam và hệ quả của nó là nhiều người dân có khi cả đời không thể mua nổi căn nhà để "an cư lạc nghiệp". - Khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Tình trạng này cũng xảy ra thời gian qua khi mà hàng loạt các dự án được khai trương, động thổ nhưng sau đó không thể nào bán. Nhiều dự án xây dựng dở dang đến nay vẫn “phơi sương cùng tuế nguyệt” mà vẫn chưa có cách giải quyết nào thỏa đáng. Thậm chí, gần đây, nhiều địa phương ra "tối hậu thư” cho doanh nghiệp BĐS "nếu không triển khai dự án đúng tiến độ sẽ bị thu hồi đất". Trong đó, trường hợp UBND TP. Hồ Chí Minh yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát 700 dự án trên địa bàn đã được chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng vẫn chưa hoặc chậm triển khai là một minh chứng. - Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung-cầu. Đồng thời, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng như các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trường rơi vào tình trạng đóng băng với lượng tồn kho BĐS tăng. Cho tới tận năm 2013, thị trường BĐS vẫn ở tình trạng nguồn cung dư thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tư lẫn người mua. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực xử lý nợ xấu như hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ. Tuy nhiên, cho dù chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại được chào đón, nhưng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia kinh doanh BĐS tại thị trường Việt Nam, thị trường mua-bán nợ với khối ngoại coi như vẫn "đóng chặt" như trước. Bảy là, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Những người cho vay cần phải hoàn thiện những phương pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí được những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trường BĐS. Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%) Cụ thể: Còn gần 32 ngàn tỷ đồng tồn kho bất động sản trên toàn quốc. Đây là con số do Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản công bố. Theo đó, tính đến tháng 12 này, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc còn khoảng 31,842 tỷ đồng. Như vậy, con số này đã giảm 19,047 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái và so với tháng liền trước đó cũng giảm khoảng 867 tỷ đồng. Trong số lượng tồn kho, giá trị đất nền nhà ở dẫn đầu với 14,325 tỷ đồng, gần 3.8 triệu m2; tiếp đến là nhà thấp tầng tồn kho khoảng 8,874 tỷ đồng với 4,064 căn; căn hộ chung cư ước 5,859 tỷ đồng, tương đương 4,042 căn; đất nền thương mại khoảng 775,109m2, tương đương 2.784 tỷ đồng…Tại địa bàn Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5,611 tỷ đồng, giảm 1,135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so cùng kỳ năm trước. Trong khi giá trị tồn kho của Hà Nội có xu hướng giảm chậm lại so với thời điểm năm trước, thì thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ giảm nhanh hơn. Hiện tổng giá trị tồn kho của thành phố Hồ Chí Minh còn khoảng 5,954 tỷ đồng, giảm khoảng 4,153 tỷ đồng - tương đương hơn 41% so với cuối năm ngoái. Nguyên nhân dẫ đến tính bất ổn và phát triển chậm của thị trường BĐS nước ta năm 2016: Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều Bộ, ngành phụ trách. Quy định về thủ tục đầu tư, quản lý thị trường bất động sản được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, vì vậy vẫn còn chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng, vì vậy chưa tạo hành lang pháp lý ổn định, áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Thứ hai, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng nên chưa tạo được hành lang pháp lý ổn định để nhà đầu tư chủ động trong việc xây dựng phương án đầu tư và quyết định đầu tư. Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo giá thị trường đối với từng dự án được định giá riêng là rất khó và thiếu tính khả thi; việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách. Thứ 4, hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, vì vậy thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng cũng chưa quan tâm đúng mức đối với người mua nhà, chưa tạo điều kiện cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng (về lãi suất, thời hạn vay, thủ tục và thế chấp), thủ tục vay vốn còn rườm rà, phức tạp dẫn đến hạn chế tính thanh khoản của ngân hàng và sự tiếp cận nguồn vốn đối với khách hàng. Thứ năm, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường. Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng năng lực tài chính và kinh nghiệm còn nhiều hạn chế. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động của người dân. Đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào, khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản, vừa làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường. Thứ 7, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Thứ tám, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản Thứ mười, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Bộ Xây dựng kiến nghị, trong thời gian tới Bộ sẽ tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Khuyến nghị của các chuyên gia kinh tế đối với các cơ quan quản lý nhà nước: Thứ nhất, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện và thực thi các chính sách hỗ trợ linh hoạt, bám sát và phù hợp nhu cầu thực tiễn của thị trường BĐS và cần tạo môi trường minh bạch để các chủ thể tự điều chỉnh theo quy luật thị trường, thay vì các gói kích cầu mang tính chất ngắn hạn không thể tạo tiền đề cho thị trường phát triển ổn định lâu dài. Thứ hai, cần điều chỉnh quy hoạch ngành trong dài hạn, điều chỉnh lại quá trình cấp phép cho địa phương, tránh hiện tượng cấp phép dự án tràn lan không phù hợp với nhu cầu thị trường và điều kiện kinh tế của vùng, miền. Thứ ba, các dự án đã được cấp phép cần được giám sát thường xuyên bởi các ban ngành, các cấp, tránh việc sử dụng đất sai mục đích, cho thuê, chuyển nhượng trái phép. Thực hiện việc thu hồi, tạm dừng các dự án chậm triển khai hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án. Thứ tư, cần tiếp tục ổn định các chính sách kinh tế vĩ mô giúp củng cố niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường, trong đó, chính sách lãi suất đóng vai trò quan trọng giúp tạo động lực khơi thông dòng tiền đối với thị trường BĐS. Thứ năm, các nhà đầu tư BĐS cần thay đổi tư duy và tầm nhìn chiến lược theo tính toán dòng tiền thu về cho dài hạn, thay vì xây dựng dự án với kỳ vọng về dòng tiền mang tính cảm tính và ngắn hạn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ rất cao như hiện nay thì nguy cơ rủi ro và những hệ lụy sẽ rất lớn. Khuyến nghị cho thị trường bất động sản: - Giao dịch    Về tổng thể, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự cải thiện về sức mua thị trường, cũng như sức thanh khoản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sẽ không còn các đợt sốt "nóng lạnh" bất thường, cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật. Nguồn kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào TTBĐS dưới tác động của các chính sách mới sẽ ngày càng đậm dần. - Tháo gỡ nút thắt    Thực tế cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua của Chính phủ là đúng đắn, nhất là cho phép nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ đồng và chuyển nhượng nhà ở xã hội và điều kiện người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam; chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, dự án chung cư thương mại sang nhà ở xã hội, chung cư mini; Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế suất và tín dụng ưu đãi; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng; bãi bỏ quy định phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; để khắc phục tình trạng phát triển bất động sản một cách tự phát, phong trào, lệch pha cung - cầu như những năm vừa qua. Do đó, cần chủ động tháo gỡ những nút thắt gây tắc nghẽn thị trường nhà ở xã hội nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, thông qua việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch và có phương án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Thứ hai, gia hạn thêm thời gian điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; tạo động lực để thị trường căn hộ tiếp tục duy trì mức thanh khoản cao, thúc đẩy sự hồi phục nhanh hơn của phân khúc này. Thứ ba, tiếp tục tháo gỡ những điều kiện tiếp cận các gói tín dụng hỗ trợ thị trường nhà ở xã hội và cho phép có thêm các gói hỗ trợ khác từ cac nguồn vốn xã hội hóa. Thứ tư, tiếp tục cải thiện giá trên cơ sở giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh; đồng thời, bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội để kích cầu và bảo vệ quyền lợi người có thu nhập thấp và duy trì các động lực tích cực thúc đẩy thị trường này. Trước hết, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán (đó là nhà ở với diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đến trên dưới 1 tỷ đồng) trung tâm tiếng trung . Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án để sớm thu hồi vốn. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới để giảm chi phí đầu tư…; Đối với ngân hàng, cần bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế . Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở. Hiệp hội BĐS kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở , Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mạ, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn...       TÀI LIỆU THAM KHẢO     1.   N.Gregory Mankiw (7th), Harvard University, Macroeconomics 2.   http://www.bvsc.com.vn/News/2014623/294822/10-nguyen-nhan-khien-thi-truong-bat-dong-san-yeu-kem-bat-cap.aspx 3.   http://m.tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-64811.html 4.   http://kinhtexaydung.gov.vn/tin-tuc/ba-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san.htm 5.   <a href="http://www.gso.org/">http://www.gso.org</a> 6.   <a href="http://www.wikipedia.com/">http://www.wikipedia.com</a> 7.   <a href="http://vietstock.vn/">http://vietstock.vn/</a> 8.   <a href="http://www.nhandan.com.vn/">http://www.nhandan.com.vn/</a> 9.   http://bizlive.vn/tags/can-can-thuong-mai.html

Trường Kinh Tế & Kinh Doanh - Đại học Duy Tân

Khoa Quản trị kinh doanh

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT MAM 2016 - GÓC NHÌN TỪ CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ